近年来，随着永州市“六城同创”工作的全面展开，促进了冷水滩区房地产和建筑安装行业的蓬勃发展。这不仅使各类从事房地产开发和建筑安装的企业及个人获得了良好的经济效益，同时也为地方税收提供了较充溢的税源。由于冷水滩区房地产和建筑安装行业的生产经营有很浓重的地域特色，有实力及规范的房地产研发企业和建筑安装企业较少，房地产开发项目报建不规范，建筑安装市场之间的竞争无序，挂靠、承包、分包、转包经营行为较为普遍。这种经营现象给税收管理带来了新问题，特别是在“营改增”后，将成为地税机关征管工作的一个重点和难点。

  根据有关部门发布的经济多个方面数据显示，2010年至2015年，冷水滩区房地产行业产值102．92亿元，建筑安装行业产值152．5亿元。冷水滩区2010年至2015年共征收入库房地产行业税收23亿元，建筑安装行业税收7．5亿元，占6年总收入45亿元的72．85％，其中房地产行业所得税收入2．6亿元，建筑安装行业所得税收入1．8亿元。由此计算出冷水滩区房地产行业应税所得率为9．25％，建筑安装行业应税所得率为4．4％，低于国家税务总局和省市地税机关测算的应税所得率比例（房地产12％，建安8％）。目前，冷水滩税务部门对这两个行业的所得税管理绝大部分是实行核定征收，从表面上看似税负公平，但从税收贡献率来说，不管盈利水平的高低，税负率都一样，这是不公平的。

  房地产行业所得税政策执行及税收征管中存在的主体问题：一是毛利额之间差异调整情况报告的出具责任不明。财税［2009］31号文件没明确在年度纳税申报时，开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告是由企业自行出具或由中介机构出具。二是“完工”政策尚不够具体明确。国税函［2010］201号文件对“开始办理开发产品交付手续”及“开始实际投入到正常的使用中”未予以明确。三是财务核算不规范。会计制度和税法均要求房地产开发企业核算时应遵循权责发生制和配比性原则，而从检查和调查的情况看，大多数企业实际上都是按收付实现制做核算，成本核算混乱，收入与支出不相匹配。四是票据不合法、不真实。一些规模较小的房地产企业，套开发票多列费用，甚至有的以假发票虚列费用，偷逃所得税。五是计税营业额申报不真实、不准确或不申报。具体表现：价外费用或代收费用不计入营业额内；以房换地、以房产抵偿债务、费用不计应税营业额；还建房拆迁面积偿还部分不计营业收入；将预售房款记入“其他应该支付款”等往来账目上；个人购房按揭贷款记入“应该支付的账款”“短期借款”、“长期借款”等，不申报纳税。

  建筑安装行业所得税政策执行及税收征管中存在的主体问题：一是企业成本核算不真实。如非独立核算工程队、无资质等级证书企业、分包转包单位、挂靠企业收取的管理费，不按规定确认申报收入；完工工程结转成本、费用时，费用分割不清；收据、白条列支费用，如一些机械租赁费、临时用工支出等，人为操纵损益，控制报表有关数据，使得会计报表数据来源严重失实。二是建筑工程一般周期较长，许多工程建设项目长期挂账，有时建筑公司故意剩少量的工程尾款，不进行工程决算，造成税务机关在对其检查时无法结算工程建设项目利润，也就无法计算征收所得税。三是本市建筑企业均按工程收入总额附征2％的企业所得税，而外来施工公司只需提供《外出活动税收管理证明》就可以附征0．2％的企业所得税，这对本地建筑企业来说是不公平的。四是外来施工公司大多数都实行的是工程建设项目挂靠经营的方式，按照国税函［2009］221号规定应在本地缴纳公司所得税，但外来施工公司均未就地缴纳公司所得税。五是收取管理费的建筑企业只核算管理费收入，并按“服务业”缴纳营业税及附税，代扣代缴建筑业地方各税，不核算工程收入，这与现行的营业税法规相悖，也使得建筑业的企业所得税流失严重。六是企业的核算方式与现有财务制度不相符等。

  1、房地产行业有一定的问题的原因：一是对房地产业缺乏综合协调管理。工商、国土、规划、建设、金融和税务等，都是根据部门职能实施行政管理，不能有效实现资源共享和信息互换，导致税收源头管理困难和有效管理滞后等实际问题。二是少数开发商对税法遵从度差。具体表现为不能主动向主管税务机关申请办理税务登记或不能按规定按照实际申报其应税所得；三是一线人员尚不能完全适应精细化管理的要求。一是思想观念有待于进一步转变；二是专业业务素质有待于进一步提升；三是“风险意识”不强，缺乏足够认识。

  2、建筑安装行业有一定的问题的原因：一是企业组织形式复杂，挂靠和分、转包现象都会存在。一部分不具备施工资质或施工资质等级较低的小企业为承揽建筑工程，纷纷采取分包、转包、挂名等经营方式挂靠施工资质较高的企业或向其借用施工资质等。二是建筑业施工环节众多，管理链条漫长。在建设项目的施工全套工艺流程中，有勘察设计、桩基、土建、水电暖气、内外部装修、装饰灯光、消防、楼梯等众多环节，有的长达数年，工程款项结算不及时，造成少申报和延期申报税款。三是部分环节经营方式隐蔽，作业流动性大。建筑施工项目分布零散，流动性强、有的施工地点较为隐蔽，施工企业心存侥幸，对部分比较隐蔽的经营行为隐瞒不报。四是企业纳税意识淡薄，税法遵从度较低。大多数企业都是垫资经营，工程款回笼迟缓造成流动资金不足，致使企业缴纳税款难度很大，因而形成欠税，企业也不想办法，有的干脆电话不接，回避缴纳欠税。五是建筑市场管理机制不健全，综合控税力度不强。一方面在竞招标过程中地税部门存在着空白点；另一方面不能及时掌握竣工工程最终造价，因而也无法确定最终应缴税金等。

  “营改增”后，房地产和建筑安装行业的所得税征收管理难度更大，主管地税机关应采取比较有效措施，进一步规范房地产和建筑安装行业所得税的征收管理。

  1、统一规范挂靠方式下企业的财务核算与税务处理。使得企业所得税的计税收入与“营改增”后的计税收入一致。

  2、加大对房地产开发企业的所得税的监控力度。房地产企业开发立项、开工、完工时都要及时将与税收有关的数据、资料报送地税部门，以便主管地税部门开展日常的征管检查。

  3、调查摸清房地产开发企业的税源状况。组织房地产行业税收专项评估，逐一分析各辖区内房地产企业的收入、成本、费用指标，科学测算其行业合理税负，以利正确指导房地产行业税收。

  4、建立国、地税与规划建设、国土等部门间的协调机制。加强部门间工作的联动性，适时掌控与堵塞税收征管漏洞。

  5、强化房地产业税务稽查。加大其税务违背法律规定的行为惩处力度，必须严格依法查处，以维护房产开发企业日常的税收秩序，以查促管。

  6、对建筑业所得税实行预征。针对建筑行业工程周期长，经营形式及核算方式复杂的特点，建议比照房地产企业的所得税征收管理规定，对建筑业所得税实行预征。

  7、完善税收政策。建议对总局规定的核定征收条件进行进一步细化，对凡有证据证明工程建设项目实行承包、挂靠经营并且经营成果归承包、挂靠人所有的，一律实行核定征收企业所得税，确保所得税税基不受侵蚀。

  8、加强对跨地区经营的项目部项目的所得税管理。对建筑企业总机构跨地区设立的项目部，由项目部对所在地主管地税机关预缴企业所得税。地税机关在为企业开具建筑业发票时按开票金额的0．2％预征；跨地区分支机构在限期内没提供《企业所得税汇总纳税分支机构分配表》，但需要开具发票的，暂按开票金额的1％或2％预征企业所得税。

  9、规范建筑业个人所得税征收管理。对建筑工程建设项目经营成果全部或部分归属个人及个人挂靠建筑企业承揽建筑工程取得的所得，按对“企业和事业单位承包、承租经营所得”项目核定征收个人所得税，所在企业为领购发票的，由企业按工程建设项目收入代扣代缴，为的，由主管税务机关开具发票时按开具发票金额的1％征收。

  主 办：永州市人民政府办公室承 办：永州市数据局（永州市行政审批服务局）